Reforma Tributária altera ITCMD e ITBI e muda regras sobre heranças e imóveis

Novas regras sobre heranças e imóveis entram em vigor em 2026

Por Fabrício Freitas

14/01/2026 às 15h30

A Reforma Tributária sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva promove mudanças relevantes na cobrança de impostos que afetam diretamente heranças, doações e a compra e venda de imóveis no Brasil. As novas regras passam a valer a partir de janeiro de 2026 e exigem atenção redobrada de contribuintes e investidores.

Entre as principais alterações está a reorganização dos critérios de incidência do ITCMD e do ITBI, dois tributos frequentemente confundidos, mas que passam a ter distinções mais claras com a regulamentação. O ITBI continua sendo um imposto municipal cobrado exclusivamente nas transações de compra e venda de imóveis entre pessoas vivas. Já o ITCMD permanece sob responsabilidade dos estados e incide sobre heranças e doações.

No caso do ITCMD, a reforma institui uma Lei Geral que unifica normas hoje diferentes entre estados e o Distrito Federal. A principal mudança é a obrigatoriedade da aplicação de alíquotas progressivas, respeitando o teto de 8 por cento. Isso significa que heranças e doações de maior valor passarão a pagar mais imposto, o que pode elevar significativamente a carga tributária em estados que antes adotavam alíquotas fixas.

Outro ponto central é a mudança na base de cálculo, que passa a considerar o valor de mercado atualizado dos bens. Especialistas alertam que essa regra pode dobrar ou até triplicar o imposto devido em determinados casos, especialmente em imóveis e patrimônios antigos.

Apesar do aumento potencial, a reforma também trouxe isenções. Recursos aplicados em previdência privada, como VGBL e PGBL, ficam fora da incidência do ITCMD em caso de falecimento. Doações e transmissões de livros, jornais e obras culturais produzidas no Brasil também passam a ser imunes ao imposto. Além disso, a renúncia à herança não gera tributação para o herdeiro que abre mão do direito.

No âmbito do ITBI, a principal mudança está no momento da cobrança. O imposto passa a ser exigido no ato da celebração da transmissão do imóvel, e não mais em fases posteriores do registro. Na prática, o comprador precisará ter recursos disponíveis mais cedo durante o processo de aquisição.

A legislação também abre espaço para que municípios utilizem valores de referência para o cálculo do ITBI, o que pode elevar o imposto pago em relação ao valor declarado na transação.

Tributaristas avaliam que o novo cenário exige planejamento patrimonial e sucessório mais cuidadoso. Doações em vida feitas antes da plena implementação das alíquotas progressivas podem reduzir a carga tributária. Também ganha importância a atualização do domicílio fiscal, que passa a definir onde o imposto será pago no caso de bens móveis.

Com a entrada em vigor das novas regras, contribuintes que não se prepararem podem enfrentar aumento de impostos e dificuldades no planejamento financeiro e sucessório.